Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Апартаменты по юридическому статусу отличаются от квартиры тем, что предназначены для временного проживания и относятся к помещениям нежилого фонда. Юридически, здание с апартаментами может быть гостиницей или бизнес-центром, а на практике состоять из «квартир», оснащённых всем необходимым для проживания. От нахождения в жилом или нежилом фонде зависит также расположение здания, так как земля в пределах города законодательно распределена под жилое и нежилое строительство.

Юридический статус апартаментов

Любой желающий приобрести апартаменты может зайти на сайт для покупки и найти там разрешение на строительство, в котором обязательно будет указано наименование объекта строительства. Соответственно, если в документах здание значится как «гостиница», правила пользования и проживания в нём будут определяться соответствующе. За такими объектами недвижимости закрепилось название «апарт-отели»: номера выглядят как полноценные квартиры, их даже можно приобрести в собственность, плюс часто присутствует комплекс типично гостиничных услуг — заказ уборки, химчистка и т.п. Отличительная особенность апартаментов — невозможность зарегистрироваться в них на постоянной основе. Казалось бы, институт «прописки» с советских времён утратил актуальность, но постоянная регистрация даёт свои преимущества, например прикрепления к поликлиникам и детским садам в первоочерёдном порядке. Получается, что присутствует возможность купить объект нежилого фонда, обладающий всеми признаками квартиры, кроме постоянной регистрации. Законодательством статус апартаментов чётко не урегулирован, что может вызвать у потенциальных покупателей опасения.

По документам данный объект недвижимости является гостинично-деловым многофункциональным комплексом премиум-класса

Цены на апартаменты

В чём же состоит главная причина выбора апартаментов? Безусловно, это их сравнительно более низкая стоимость по сравнению с квартирами. По текущим данным, апартаменты обойдутся покупателю примерно на 20–30% дешевле чем квартира. Разумеется, застройщики апартаментов не просто так «дарят» скидку: строительство такого типа помещений выгодно. Процедура оформления и введения в эксплуатацию таких объектов проще, нет необходимости соблюдать строгие нормативы для жилых помещений (например, по шумоизоляции), меньше проблем с обеспечением инфраструктурой. При этом следует учесть, что детские сады, школы и больницы рядом с апартаментами по документам не столь обязательны, но часто присутствуют, так как строительство апартаментов обычно происходит в развитых районах города.

Стоимость содержания

Наряду с очевидным плюсом по стоимости, содержание апартаментов обходится дороже. В зависимости от типа коммерческого помещения тарифы будут рассчитываться отлично от аналогичных в квартирах. Коммунальные платежи выходят дороже, потому что, во-первых, не дотируются городом, а во-вторых зависят от управляющей компании, с которой застройщик заключил договор. Управляющая компания в этом случае не ограничена в возможности устанавливать свои расценки, так как правила управления общим имуществом для жилья на апартаменты не распространяются. Налог на имущество для помещений коммерческого использования также будет выше.

Комфортность проживания

Насколько комфортно проживание в апартаментах? Многое зависит от добросовестности застройщика, так как санитарные нормы и наличие инфраструктуры не регламентированы так строго, как для жилья. Известны случаи перестройки под апартаменты промышленных предприятий, когда допустимый уровень радиации был сильно завышен из-за сохранения ядовитых веществ в почве. Также стоит учесть, что при покупке будет сложно оценить на глаз качество стен, несущих конструкций и фундамента. Зато упрощена перепланировка, для нежилых помещений нет чётких указания по размещению санузла, да и перенести стены будет проще. При недостаточной шумоизоляции, усмирить буйного соседа станет проблематично, ведь пожаловаться на него в полицию будет неправомерно. Что касается инфраструктуры, апартаменты обычно находятся в центральных районах города и беспокоиться о транспортной развязке и необходимых учреждениях не приходится, хотя девелопер и не обязан учитывать это при строительстве.

Застройщик обещает инфраструктуру в шаговой доступности

Что выгоднее: квартира или апартаменты

Итак, представим, что у нас есть 10 миллионов рублей, которые мы готовы потратить на приобретение недвижимости. Учитывая, что апартаменты будут на 20 % дешевле, то, соответственно, квартира выйдет в 10 млн, а апартаменты – в 8. Оставшуюся от покупки во втором случае сумму мы кладем на депозит под 10 % на 20 лет. Получаем прибыль за это время около 10 млн. рублей. В течение двадцати лет на коммуналку тратим, соответственно, 1,4 и 1,8 млн рублей, на налоги – 200 тысяч и один миллион. Через 20 лет по квартире мы не получаем никаких активов, по апартаментам – 7,9 млн рублей.

В итоге, при долгосрочной перспективе выгоднее оказываются апартаменты. Но речь идет об объектах, стоимость которых ниже квартиры хотя бы на 8 %. В противном случае экономить на покупке недвижимости не стоит.

Формирование стоимости

Цена является главным преимуществом апартаментов. В предыдущие годы разница за квадратный метр здесь и в аналогичном жилом объекте составляла тридцать процентов, сегодня она сократилась до десяти. Однако на рынке все еще остались помещения для бюджетных покупок.

Только для жилых домов инфраструктура является необходимым условием, тогда как при строительстве офисов застройщик не несет обязательств по возведению объектов социального обеспечения населения.

Привлекательные аспекты

Как и в каждой отдельной категории, у апартаментов, в отличие от квартиры, в Москве есть свои достоинства:

1. Упрощенная схема перепланировки. Разрешение не требуется в случае, когда предполагаемые изменения, не внесут конструктивных перемен и не поменяют уровень надежности и безопасности здания.
2. Как правило, подобное жилье находится ближе к метро и офисным центрам, что позволяет быстро добраться до работы или жить в непосредственной близости от нее.
3. Более разнообразные закрепленные схемы жилья (месторасположение отдельных комнат) с большим вариантом перепланировок. Часто с применением панорамного остекления, высокими потолками и так далее.

Неудобства и ограничения

Однако, даже выиграв при покупке, возможно, после придется платить вдвойне. В чем же минусы апартаментов:

• увеличенные тарифы ЖКХ — за равную площадь с жилой квартирой, за содержание апартаментов оплата будет на 15-20 % больше;
• повышенный налог — согласно закону о ставках на имущество физических лиц, налог на жилые помещения в Москве составляет 0,75 % от стоимости, а на нежилые — от 0,5 до 2 %. Иными словами, разница получается в три раза и, если перевести в абсолютные цифры, то один налог обойдется порядка двухсот тысяч рублей в год на жилье, купленное за десять миллионов;
• расходы за МОП — апартаменты оформляют в собственность как доли нежилых помещений. Если в состав включены и квадратные метры общего пользования (лестничные пролеты, холлы), это дополнительно увеличивает расходы владельца;
• организационно-правовая форма — согласно жилищному кодексу, нежилые помещения многоквартирных домов находятся в долевой собственности владельцев. Для апартаментов такая норма не предусмотрена, поэтому покупатель должен помнить, что право собственности на остальную часть здания, в том числе на инженерные сети, находится у застройщика. Поэтому он может навязать собственникам услуги выгодной ему управляющей компании;
• смешанные типы — многие покупатели захотят использовать пространство именно в рабочих целях, и тут уже некому будет жаловаться на круглосуточный шум.

Все отличия апартаментов от квартиры

1. Цена.

Апартаменты стоят значительно дешевле квартиры той же площади в том же районе и при прочих равных

Этим они и привлекают к себе внимание покупателей и арендаторов с небольшим бюджетом. Всё-таки цена, отличающаяся в 2 раза — существенный аргумент

Но на то есть причины.

2. Отношение к жилому фонду.

Апартаменты к нему не относятся,а квартиры относятся, как мы уже говорили. Отсюда вытекает целый ряд отличий не в пользу апартаментов.

3. Прописка.

При оформлении прописки в апартаментах у вас могут возникнуть сложности вплоть до полной невозможности. Отсюда невозможность оформления других важных документов — ИНН, полисов, сложности с устройством на работу. Квартиры этим недостатком не обладают. Поэтому если вы покупаете свою первую недвижимость, лучше выбрать квартиру. Если покупаете для сдачи, или берёте в аренду, то апартаменты — хороший вариант.

Было нежилое, станет жилое

4. Инфраструктура.

В жилых районах вы можете расчитывать на наличие школы, детского сада, площадок, поликлиник и т.д. Апартаменты могут находиться в районе, где ничего этого нет. Поэтому перед съемом или покупкой советуем изучить прилегающий район.

5. ЖКХ.

Цены на услуги жилищно-коммунального хозяйства в квартирах ниже, чем в апартаментах. Отличия бывают в несколько раз, если объект изначально был промышленного назначения и к нему поступает отдельная линия энергии, канализации и т.д. Перед покупкой или съемом апартаментов нужно обязательно узнать тарифы. А при съёме — договориться, кто платит за ЖКХ.

6. Налог на недвижимость.

Этот пункт тоже не в пользу апартаментов. Налоговые затраты на их содержание — выше, чем на типовые жилые помещения ввиду разных налоговых ставок.

7. Перепланировка.

Хорошие новости про апартаменты! Для их перепланировки вам не придется собирать стопки разрешений из разных инстанций, как пришлось бы для квартиры. Ведь апартаменты попадают под регламент общих положений Градостроительного кодекса, где сказано, что если вы не сносите несущие стены, не нарушаете безопасность здания, то разрешений получать не нужно.

8. Инвестирование.

Если вы рассматриваете приобретение апартаментов, то наверняка нацелены на их последующую сдачу в аренду. Но здесь есть нюанс: если вы — индивидуальный предприниматель, и подаёте декларацию о доходах со сдачи жилья в налоговую, то, увы, вы не будете освобождены от налогов на недвижимость. Даже если владеете ими от 3 лет.

Это основные отличия апартаментов от квартиры. Конечно, стоит рассматривать каждый конкретный случай отдельно, но в целом ситуация на рынке обстоит так. Мы бы рекомендовали апартаменты как объект инвестирования или съема, но не как покупку для личного проживания. Впрочем, выводы делать вам.

 Lifeo.ru

Предыдущая:Как перезагрузить компьютер с помощью клавиатуры
Дальше:Как поставить галочку на клавиатуре? Показываем все способы

Голос за пост — плюсик в карму! 🙂

Плюсы и минусы разных видов недвижимого имущества

Вот в чем заключаются отличия, которые можно рассмотреть как достоинства и как недостатки.

Инфраструктура

• для апартаментов характерна развитая инфраструктура;
• могут находиться больших жилых комплексах, где есть отдельный бассейн, спортзал, ресторан и другие удобства;
• квартира с развитой инфраструктурой  — чаще в старом фонде;
• новостройки обычно расположены на окраинах, в неразвитых или относительно новых районах города.

Ремонт и техническое оснащение

• для апартаментов характерна роскошь, дизайнерская планировка, наличие бытовой техники вплоть до систем «умного дома»;
• апартаменты сразу имеют презентабельный и готовый для жизни вид;
• квартиры – свобода для творчества. Там можно делать какой угодно ремонт, ставить любую технику или ничего не ставить;
• квартиры в жилом состоянии — только во вторичном фонде.

Стоимость и налоги

• стоимость апартаментов превышает стоимость квартиры с той же площадью на 20 — 30%;
• налоги на апартаменты повышенные: 0,5 — 2% кадастровой стоимости;
• апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, и коммунальные тарифы по ним выше;
•  для квартир имущественный налог фиксированный и составляет 0,1%;
• тарифы на коммунальные услуги устанавливаются как для жилой недвижимости.

Реальные проблемы и законодательные инициативы

Изначальное предназначение апартаментов – это временное проживание людей, имеющих основную жилплощадь и регистрацию в другом месте. Однако, как показала практика, такая недвижимость активно приобретается для постоянного проживания целых семей или для сдачи в долгосрочную аренду людям, для которых «прописка» не является принципиальным вопросом.

В результате там, где предлагаются апартаменты, возросла нагрузка на районную инфраструктуру, появились проблемы с благоустройством территорий, образовались долги по налогам и коммунальным платежам, а также произошло увеличение количества незарегистрированных жителей из других городов.

Учитывая перечисленные проблемы, представители разных уровней власти неоднократно рассматривали необходимость четкого определения правового статуса апартаментов, возможность перевода этих помещений в жилой фонд, и, в итоге, приравнять апартаменты к квартирам. Соответствующие заявления звучали в течение нескольких лет, однако до определенного времени ничем, кроме разговоров, дело не заканчивалось.

Результатом долговременных обсуждений стало внесение в Госдуму соответствующего законопроекта, одной из задач которого является формирование правовых условий для того, чтобы восстановить жилищные права тех, кто по факту постоянно проживает в апартаментах. Кроме того, если закон будет принят, решится вопрос правового статуса и регулирования апартаментов, которые только будут строиться.

Законопроект также предполагает необходимость разграничения в населенных пунктах зон с жилыми объектами и общественно-деловых зоны, где допускается смешанное использование территорий.

Стоит ли покупать

Покупка апартаментов для проживания обоснована только при условии отсутствия ипотеки. В противном случае гораздо выгоднее взять кредит на жилье.

Преимущества

У недвижимости нежилого фонда имеется ряд плюсов, обоснованных как с финансовой, так и с позиционной стороны. Перед приобретением площадей необходимо изучить все нюансы и особенности местности.

Преимущества:

• стоимость помещения на 10—30 % ниже, чем квартиры;
• более удобное расположение — коммерческие сооружения стараются строить в центре городской инфраструктуры;
• регистрация для проживания не занимает большого количества времени;
• управляющая компания может включить дополнительные пакеты услуг, вроде бесплатной уборки или охраны.

Отдельно стоит упомянуть о планировке. Многие апартаменты — это реконструированные промышленные здания со всеми вытекающими достоинствами. Например, в них нередки потолки от 4 до 6 метров и просторные комнаты.

Отрицательные моменты

Именно коммерческий статус недвижимости обуславливает большинство ее минусов. Во многом они связаны с завышенной стоимостью общей эксплуатации и отсутствием государственных льгот.

Недостатки:

• отсутствие возможности постоянной регистрации;
• более высокий налог на имущество;
• нет налогового вычета при покупке или продажи квартиры;
• для приобретения запрещено использовать маткапитал или жилищный сертификат;
• за задолженность перед коммунальщиками будут отключены все жизненно необходимые системы (вода, свет, отопление).

Также для апартаментов действуют социальные ограничения. У гражданина, проживающего в помещении нежилого фонда, нет прав на бесплатное обслуживание в местных больницах, получение мест в детсадах и прочее.

Объекты социальной значимости

Выбирая в качестве постоянного места жительства коммерческую недвижимость, нельзя забывать, что застройщик не несет обязательств по возведению инфраструктуры с объектами социальной значимости. Это один из решающих факторов, который значительно снижает кадастровую стоимость нежилого помещения.

Риелторы нередко сглаживают этот момент, уверяя покупателя, что постройка апартаментов осуществляется в районах с готовой инфраструктурой. Однако из-за большого количества коммерческих площадей далеко не все специализированные объекты смогут справиться с нагрузкой.

Цель приобретения

В первую очередь апартаменты привлекают инвесторов, которые стремятся получить максимальную выгоду от недвижимости. Если новый собственник зарегистрирован в качестве ИП и декларирует доходы от аренды имущества, то он освобождается от уплаты подоходного налога за сдачу площадей.

Впрочем, гражданин может преследовать другие цели:

• непосредственно инвестиции;
• проживание на постоянной основе;
• покупка апартаментов в качестве служебного жилья для сотрудников в командировке.

Можно ли перевести в жилой фонд

Государство допускает возможность перевода нежилого фонда в жилой, однако для этого придется собрать пакет документов и доказать, что недвижимость будет использоваться исключительно для проживания.

Необходимый пакет документов:

• заявление на перевод;
• паспорт;
• справка из ЕГРП, в которой содержится информация о собственнике и об отсутствии у него обременений;
• схема строения;
• при необходимости — проект перепланировки;
• выписка из технического паспорта;
• справка из технадзора, подтверждающая соблюдение норм при строительстве здания.

Средний срок рассмотрения запроса составляет 48 часов. О принятом решении заявитель узнает через телефонный звонок или почту. Для получения положительного результата необходимо также соблюсти ряд условий.

В их числе:

• наличие прав собственности на помещение;
• отсутствие у гражданина задолженностей по налогам или коммунальным услугам;
• соответствие строения всем санитарным нормам.

В государственных организациях до сих пор нет четких правил по проведению процедуры, поэтому у гражданина могут возникнуть непредвиденные проблемы.

Кому подойдут, а кому нет?

На мой взгляд, апартаменты точно не подойдут людям, которые остро нуждаются в постоянной регистрации. Им точно лучше приобрести квартиру. Однако основной спрос на апартаменты и так приходится на премиальный и элитный классы. В массовом сегменте они не пользуются популярностью, покупатели там делают выбор в пользу классического жилья.

В остальных случаях каких-то препятствий для покупки я не вижу. По опыту наших проектов, могу сказать, что апартаменты приобретают абсолютно разные категории покупателей: инвесторы, планирующие сдавать их в аренду, молодые семьи с детьми и без них. С каждым годом портрет покупателя размывается все сильнее и в большей степени зависит от концепции комплекса, а не от юридических аспектов этого формата недвижимости.

При этом перспектива смены привлекает даже тех клиентов, которые ранее категорически не рассматривали такие проекты.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Каковы принципиальные различия между двумя этими терминами? Как мы теперь знаем, юридически за любой квартирой закреплен статус жилого помещения, тогда как у апартаментов противоположное значение. Однако, при этом не запрещается создавать все необходимые условия для комфортного проживания.

В апартаментах часто совмещены несколько помещений

Другие отличия между апартаментами и квартирой:

1. Регистрация. Собственник вместе с остальными членами семьи могут быть прописаны в квартире по определенному адресу места проживания. Согласно последним изменениям законодательства в отношении апартаментов актуальна лишь временная прописка в течение 90 суток. Возможности для постоянной регистрации нет.
2. Защита на рынке недвижимости. Законодательством предусмотрена поддержка покупателям, которые отдают предпочтение жилому фонду. Но никто не даст гарантий тем, кто решается вложиться в нежилое помещение. Следовательно, те собственники, которые желают приобрести апартаменты даже в новостройке, еще не сданных в эксплуатацию, идут на собственный страх и риск.
3. Стоимость услуг ЖКХ. Так как апартаменты причислены к нежилому фонду, то и расчет за коммунальные услуги ведется по-другому, нежели в квартирах. Соответственно тарифы несколько выше. Если обратиться к процентам, то получится в среднем такие расчеты: электричество больше на 27%, тепло – на 25%, вода – на 10%.
4. Близлежащая инфраструктура. В отношении апартаментов особых требований к ним не предъявляются. В связи с этим нет возможности рассчитывать на школу, удобный подъезд. А соседями, как правило, являются помещения офисного назначения.
5. Площадь. В законодательстве не существует каких-либо ограничений для квартир, но у апартаментов она должна быть как минимум 40 м2.
6. Налог. Чем отличается покупка? Приобретение или продажа апартаментов сопровождается заведомо большим сбором, нежели в отношении квартир.
7. Защита. Так как постройка апартаментов обходится дешевле, то и конечная стоимость будет отличаться от цены за квартиру идентичной площади.

Разграничение понятий: нежилая недвижимость для проживания

Апартаменты представляют собой вид недвижимости, сравнительно новый для отечественного рынка, и если провести опрос рядовых граждан, можно выяснить, что далеко не все имеют представление о том, что это такое. Многие считают апартаменты одним из видов элитного жилья.

Кстати, именно так полагают даже очень образованные люди, знающие, что в переводе с французского это слово на самом деле означает «квартира».

Однако в современных реалиях российского рынка недвижимости такое значение является устаревшим. На самом деле, апартаменты относятся к нежилым помещениям, отличающимся от иных объектов нежилого фонда тем, что в них создан максимум условий для комфортного существования. Апартаменты действительно могут быть элитными, двухуровневыми и внешне ничем не отличаться от роскошных квартир (в понимании жилой недвижимости), но могут быть и вполне скромным жильем.

Тем не менее, это место временного проживания, где нельзя зарегистрироваться или прописать кого-то из родственников, либо пустить арендаторов по договору найма жилья.

Нужно заметить, даже такого правового понятия, как “апартаменты” нет ни в одном из действующих кодексов Российской Федерации.

Таким образом, главный правовой парадокс, связанный с апартаментами, состоит в том, что достаточно комфортные комнаты с кухней и полноценным санузлом не являются частью нежилого фонда. Очень часто апартаменты становятся отдельной зоной в современных гостиничных комплексах, офисных, административных и других зданиях.

В настоящее время девелоперы продолжают активно возводить, так называемые, апарт-отели, то есть, комплексы апартаментов. И, надо заметить, такая недвижимость пользуется спросом. Чаще всего ее приобретают инвесторы, планирующие получать стабильный доход от сдачи помещений в аренду.

Почему апартаменты дешевле квартир

Стоимость нежилого имущества в среднем на 15 % ниже, чем квартиры. Это связано с особенностями понятия «апартаменты», ведь законодательно они считаются коммерческой недвижимостью.

Факторы, обуславливающие более низкую цену подобных помещений:

• высокая стоимость коммунальных услуг;
• отсутствие прикрепленных объектов социальной значимости;
• запрет на использование государственных субсидий при покупке нежилых площадей;
• отсутствие возможности оформления постоянной прописки;
• завышенный процент по кредитованию.

Эксплуатационная стоимость таких помещений в среднем выше на 15—20 %, чем для аналогичных жилых помещений. Отсюда и появляется разница в цене.

В чём отличие квартиры от апартаментов, с точки зрения законодательства

Рассмотрим основные аспекты, указывающие на юридическую разницу апартаментов и квартиры. Ведь именно от них зависит условия будущей сделки.

Почему невозможна постоянная прописка в апартаментах

Апартаменты эконом-класса

Апартаменты являются коммерческой недвижимостью. Чаще всего они располагаются на первых этажах в жилых зданиях. Но большая часть людей приобретает их для проживания. С точки зрения законодательства, нет точной формулировки апартаментов, поэтому фактически недвижимость попадает под разряд административных зданий. В данном помещении нельзя прописаться, но временное проживание допускается. Фактически это коммерческий фонд с возможностью проживания.

Различия в требованиях к застройщику по возведению объектов социального назначения

Зачастую именно в новых домах и продаётся такая недвижимость по весьма привлекательной стоимости. Поэтому и возникают вопросы, что такое апартаменты в новостройках, и стоит ли их приобретать?

Апартаменты в новостройке

Если говорить о строительстве апартаментов в сравнении с обычными квартирами, то первые строить проще, но только с точки зрения документации. Гораздо более простое оформление, облегчённые требования, возможность продажи недвижимости до окончания работ в полном объёме. С технической точки зрения, различий практически нет. Отличается только то, что в апартаментах лояльное отношение к планировке, а точнее, она во многих случаях свободная.

Налог на апартаменты

Налог на квартиры гораздо ниже, чем на апартаменты. На первые налог доходит до 0,3% (от кадастровой цены), а вот на вторые достигает 2%. Риелторы утверждают, что он будет ниже, так как площади помещений несравнимы, но это не так. При равной площади налог на апартаменты будет выше.

Налоги − вот чем в первую очередь апартаменты отличаются от обычной квартиры

Помимо налога на имущество, цены за коммунальные услуги будут на треть выше. Вам придётся переплачивать за электроэнергию, газ, воду, отопление. Так как, по закону, это не жилое помещение, а коммерческое.

Разница в использовании государственных субсидий при доходе ниже среднего и инвалидности

Разница в статусе жилого помещения и квартиры влияет и на получение субсидий

Помещение не является жилым, поэтому субсидии, льготы при любом достатке на него не распространяются. Одним из плюсов является то, что при судебных исках апартаменты не могут взыскать. Даже в тех случаях, если они являются единственным жильём у семьи. Закон о субсидиях и имущественные вычеты также не относятся к апартаментам, так как неприменимы к нежилым помещениям.

Отличия налога на апартаменты и квартиры в настоящее время и перспективе

Разница в величине налогов – вот чем нежилое помещение отличается от квартиры. Но изменится ли всё в будущем?

Владельцам квартир можно делать перепланировку, не затрагивая конструктивные узлы и несущие стены. Это относится и к владельцам апартаментов. Но разница заключается в том, что ко вторым применяются дополнительные нормы, связанные с коммерческой недвижимостью.

Апартаменты или квартира: что лучше – реалии современной недвижимости

Но если следовать букве закона, разрешение на перепланировку в обоих случаях нужно получать в соответствующей инстанции. Но в случае с квартирой, поскольку доступ в неё ограничен, перепланировку может и вовсе не заметить контролирующий орган. А вот с апартаментами, поскольку это коммерческий продукт, может выйти накладка в виде неожиданной проверки по обращению внимательных граждан.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд

Отсутствием возможности перевода в статус жилого фонда – вот чем опасны апартаменты

Теоретически, такое вполне возможно, но мороки будет довольно много. Для начала нужно убедиться в том, можно ли вообще переводить это помещение в другой статус. Если такие помещения находятся в промышленной зоне или на производстве, то перевод будет невозможен. Для получения разрешения апартаменты должны пройти норму по прониканию солнечного света вовнутрь. Это называется инсоляция. Помимо этого, есть ряд других процедур, таких как подвод коммуникаций к помещению.

Что такое апартаменты

На рынке недвижимости России понятие «апартаменты» появилось относительно недавно. Принято считать, что подобным термином называют элитную квартиру, однако законодательство определяет его совершенно иначе.

По закону, чтобы недвижимость считалось апарт-зданием, ее площадь должна быть свыше 40 квадратов. При этом обязательно наличие санузла и кухни.

Апартаменты— что это такое по законодательству, рассказывает эксперт в области недвижимости:

Юридический статус

Законодательство довольно скудно расшифровывает это понятие. В 2011 году был издан приказ Министерства спорта № 35, который запрещает рассматривать апартаменты в качестве отдельного вида недвижимости. Если руководствоваться актом, то подобная недвижимость — это комфортабельный номер в любом из средств размещения.

На практике специалисты выделяют 4 типа подобной недвижимости:

• сами апартаменты;
• сервисные (например, гостиницы);
• апарт-отели;
• кондо-отели.

Первые три вида помещений, как правило, сдаются в краткосрочную аренду. В них должно быть обеспечено гостиничное обслуживание и предоставлены комфортабельные условия для жизни. Кондо-отели предназначены для приобретения их в качестве недвижимости.

Типу недвижимости

В соответствии с законодательством апартаменты оформляются в качестве недвижимости нежилого класса, то есть по статусу они аналогичны магазинам, офисам и складским помещениям. Из этого вытекает ряд особенностей, которые отличают их от обычной квартиры.

Чем отличается квартира от апартаментов

Помимо расположения (в жилых и нежилых домах) и юридического статуса, есть и другие различия между этими двумя объектами. Так, площадь апартаментов не должна быть менее сорока квадратных метров. Наличие санузла и кухни и в том, и в другом случае обязательно. Но площадь квартиры может быть гораздо меньше апартаментных 40-ка квадратов.

Как говорилось выше, стоимость апартаментов ниже, но коммунальные услуги гораздо дороже, так как рассчитываются не для физического, а для юридического лица или коммерческой недвижимости. К примеру, за отопление в первом случае придется платить на 25 % больше, а на воду – на 15 %. При этом владельцы апартаментов не смогут воспользоваться субсидиями и льготами.

«Также не стоит забывать и про налог на имущество, который вырастает с 0,1 % от кадастровой стоимости (для квартир до 10 млн рублей) до 0,5 %. И это в лучшем случае. Есть категория апартаментов, ставка налога которых достигает и до 2 %, независимо от стоимости объекта» — делится информацией Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Что покупают за границей

Покупка апартаментов в европейской стране – выгодная инвестиция в будущее. В подавляющем большинстве случаев апартаменты приобретаются для сдачи в аренду туристам или приезжим, и вот почему:

• за сдачу апартаментов европейцы платят меньший налог на доходы, чем при сдаче квартиры;
• в Европе единый имущественный налог на квартиры и апартаменты: 2% от кадастровой стоимости.

Итак, если задумываетесь об инвестиции в будущее или покупке жилья для личного пользования, располагаете свободными средствами и живете в России – лучше выбирать квартиры. Апартаменты требуют не только больших вложений и не сопоставимых с российской реальностью взносов за ЖКУ и налоги, но и нередко оформлены как гостиничные номера с соответствующим сервисом. Это крайне непригодно для постоянного семейного пребывания в них.

Сколько стоят апартаменты при аренде помещений

При аренде апартаментов ценник будет чуть выше, чем у обычных квартир, примерно на 20%. Связано это с тем, что они располагаются в престижных районах, где жилой собственности практически нет. Но это на руку тем, кто работает в этом районе и не желает тратить несколько часов на дорогу до дома. Кто живёт или жил в больших городах, поймёт, что в некоторых случаях лучше приплатить за аренду жилья и добираться домой с большим удобством, чем тратить те же деньги на проезд (бензин) + стоять в пробках и просыпаться ни свет, ни заря, чтобы не опоздать на работу.

К тому же все коммунальные платежи будут выше, а получить прописку будет невозможно. Конечно, если вопрос денег и прописки не интересует, как и покупка этой недвижимости, то аренда для арендодателя ничем отличаться не будет от аренды квартиры. В этом видео вы найдёте полезные советы о том, как правильно выбрать апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Watch this video on YouTube

Если у вас есть собственный взгляд на этот вопрос, или вы сталкивались с оформлением документов на апартаменты, расскажите об этом другим читателям нашего онлайн-журнала.

Предыдущая ПланировкиДом или многоуровневая квартира? Таунхаус − что это такое и насколько это выгодно
Следующая ПланировкиИз прозы в жизнь: фото домов с мезонином в современном мире

Определение понятий

Понятие апартаменты появилось совсем недавно, но этот объект недвижимого имущества прочно завоевал свое место на рынке. Ранее данным термином называли элитные картины, но сегодня он носит совсем иное значение. Под апартаментами понимается нежилое помещение, в котором человек создает все условия для возможности проживания. Это отдельное помещение, которое состоит из одной или нескольких комнат, кухни и ванной.

Такой тип недвижимости относят к нежилому фонду, но в нем разрешено проживание. Такие помещения встречаются чаще всего в зданиях, принадлежащих гостиницам, в административных строениях. Данный вид жилья пользуется спросом при аренде квартир. В законодательных актах нигде данный термин не используется, он применяется у риелторов и застройщиков.

Под термином квартира понимается обособленное помещение, которое относится к жилому фонду и пригодно для проживания. Она имеет отдельный вход, оснащена всеми необходимыми коммуникациями.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд?

В настоящее время правовая практика еще не настолько обширна, чтобы однозначно ответить на этот вопрос. Да, такие прецеденты существуют

Важное условие – согласие всех собственников здания, ведь часто апартаменты считаются долевой собственностью

В Москве известны случаи перевода многоэтажных зданий из апартаментов в назначение квартиры

Но здесь стоит обратить внимание на то, что юридически возможным перевод апартаментов в жилой фонд стал только благодаря судебному процессу и грамотному подходу юристов

Упрощенная процедура, без судебного разбирательства, пока не отработана на административном уровне. Приобретая апартаменты в собственность просто необходимо понимание этого нюанса.

Стоит ли их покупать для инвестирования и для жилья?

Я считаю, что пока сохраняется ценовая разница с квартирами, а также есть перспектива приравнивания апартаментов к жилью, этот формат недвижимости инвестиционно привлекателен. Кроме того, доходность апартаментов при сдаче в аренду выше, чем у квартир и в среднем составляет 7−9% годовых, тогда как квартир — всего лишь 5−6%. Покупка для постоянного проживания пока что также является выгодной. Да, за счет более дорогих ЖКУ и налогов со временем ценовое преимущество исчезнет, но на это потребуется около 50 (!) лет.

При этом нужно понимать, что у апартаментов свои особенности, о которых мы говорили выше, к тому же, не все проекты подорожают именно на 15−20% в случае изменения их статуса — есть и другие факторы, влияющие на ценообразование.